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Informe N° 26 - Mayo 2007

 

Panorama residencial inmobiliario en CBA
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

En un marco general de desaceleración del ritmo de crecimiento de los precios, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires sigue mostrando un comportamiento bien disímil cuando se desagrega por barrios. Aquellas zonas de la Ciudad que mostraron los valores más dinámicos en los últimos años parecen haber alcanzado un equilibrio, mientras que aquellas zonas cuyos precios parecían no reaccionar, tomaron la delantera en los últimos doce meses.

Si bien el promedio se movió de forma muy similar al año anterior, registrando un incremento de aproximadamente 15%, lo cierto es que en los barrios que lideraron la recuperación los precios alcanzaron un techo y se estabilizaron. A pesar de ello, todavía se mantienen en las primeras posiciones del ranking de valores por barrios de la Ciudad. 

 
 
 

Tal como venimos analizando en los informes mensuales, comienza a mostrarse menos dinámico el mercado de alta gama y se registra mayor actividad en el segmento del mercado que apunta a las familias de ingresos medios. Como consecuencia de ello, los barrios aledaños a aquellos que alcanzan los valores más altos, pero en los que aún se encuentran oportunidades, registraron los mayores incrementos desde el segundo semestre del año pasado. Tal es el caso de Colegiales, Chacarita, Almagro, que recibieron la demanda que no estaba en condiciones de convalidar los precios de Belgrano, por ejemplo.


Una cuestión importante en este sentido es el repunte del crédito hipotecario, que aunque todavía no es significativo, se va fortaleciendo con los meses. El stock total de crédito hipotecario en el período registró un incremento de $ 760 millones, con un incremento de 6,9% desde el cierre del año pasado. Con estos guarismos, el crédito hipotecario explicó poco más de 14% del aumento total del crédito al sector privado en el período, y más importante aún, en el primer trimestre de 2007, 8,7% de las escrituras fueron realizadas con crédito hipotecario, cifra que implicó un incremento de 0,8 puntos porcentuales en relación al mismo período del año anterior. En el primer trimestre de 2007 el total de hipotecas en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires alcanzó a 2.017, es decir, 18,4% más que en el mismo período del año anterior.


El proceso de recuperación de poder adquisitivo de los salarios permite a una cantidad gradualmente creciente de familias acceder al crédito hipotecario y, por lo tanto, al mercado inmobiliario. A pesar de que los créditos al consumo (créditos personales y créditos a titulares de tarjetas de crédito) siguen siendo los segmentos más dinámicos del financiamiento bancario, el crédito hipotecario comienza a mostrar signos de fortalecimiento. Esto es lo que permitirá expandir la demanda efectiva de inmuebles y darle sustento al nivel de actividad que alcanzó el sector últimamente. 

 
 
 

Una cuestión más a destacar de la realidad del mercado inmobiliario porteño es la afluencia de capitales extranjeros al negocio. En el último mes se conoció el establecimiento de oficinas locales correspondientes a Movewithus (una importante inmobiliaria británica) que buscará oportunidades de negocio en el sector inmobiliario, especialmente en el segmento dedicado a la clase media. Con el mismo objetivo, la desarrolladora brasileña Cyrela se asoció con IRSA para levantar emprendimientos con el mismo segmento objetivo.

Tiempo atrás, Vitrium Capital, Macquarie Bank, Delmo, Touchstone y Libra mostraron el interés de desarrolladores y fondos de inversión extranjeros en el mercado inmobiliario local. En aquellas oportunidades, la afluencia de capitales se dirigió hacia los emprendimientos denominados de alta gama. En la actualidad, las señales del mercado orientan los recursos hacia otros segmentos.
Sin embargo, es importante no magnificar la participación de los extranjeros en el mercado local (sea desde la demanda de inmuebles o desde el desarrollo de nuevos emprendimientos). La desaceleración del nivel de actividad del mercado inmobiliario que se refleja en la estabilización de los precios, constituye la consecuencia del agotamiento de la colocación de inmuebles de alta gama en el mercado local, algo que los extranjeros pudieron extender un poco en el tiempo, pero no pueden compensar la falta de capacidad del mercado local para convalidar las mayores subas de precios en forma continua.

En cuanto a la evolución del precio de los terrenos, está claro el efecto del incremento de su valor en el costo total de los proyectos. A medida que el nivel de actividad de la construcción fue recuperándose, la incidencia del terreno en el costo total creció por menor oferta. Los barrios en los que el terreno tiene mayor incidencia en el precio final de los departamentos nuevos son Palermo Nuevo, Belgrano R, Cañitas, Palermo Soho y Puerto Madero (donde la incidencia va entre 30% y 50% del valor del metro cuadrado de la propiedad nueva). Aquellos barrios en los que la demanda convalidó la suba de precios, el incremento del precio del terreno se trasladó al precio de las unidades nuevas. En cambio, en otros casos se tradujo en una disminución de la rentabilidad de los nuevos proyectos, lo que generó la emigración de inversores hacia zonas con menor incidencia del terreno (es decir, con mayor disponibilidad de espacios).

 
 

En cuanto al mercado de alquiler, para comprender la disparidad de valores, es necesario considerar que en los últimos años, al movimiento habitual, se sumaron quienes se vieron imposibilitados de adquirir una nueva vivienda por el deterioro de la relación ingreso-precio de los inmuebles, aún a pesar de la creciente oferta de crédito hipotecario, y, en algunos casos, los turistas extranjeros que encontraron en el alquiler temporario una alternativa cómoda y accesible frente a una desbordada plaza hotelera porteña.

Sin embargo, esta posibilidad no está disponible para todos los barrios de la Ciudad. Los preferidos por los turistas son San Telmo, Puerto Madero, Centro, Barrio Norte, Palermo, Recoleta y Belgrano. En estos casos el ingreso por el alquiler temporario es entre 3 y 4 veces superior al alquiler tradicional, siempre que se logre continuidad. Cabe destacar que incluso en los barrios mencionados del corredor norte, el alquiler temporario sólo participa con 27% del mercado de alquiler de inmuebles de la zona.

 
 

En conclusión, la mayor oferta de inmuebles nuevos, producto del boom de actividad sectorial de los últimos años, está estabilizando los valores en el corredor norte. La demanda que no convalida los valores de estas zonas se vuelca a los barrios aledaños y, en consecuencia, ahora son los valores de estas zonas los que se ven impulsados.

Con los precios en proceso de estabilización y los costos de construcción en ascenso (principalmente de la mano de obra, cuyo ascenso duplica a los otros componentes), la inversión en nuevos proyectos se ve acotada. Esto genera una desaceleración en el crecimiento de la inversión en construcción que se ve más acentuada en los proyectos de alta gama. El mercado está trasladando el foco a los segmentos que hoy muestran mayor potencial, el de viviendas para familias de ingresos medios y el de inmuebles comerciales (oficinas, hoteles, locales, etc.). Sin embargo, la expansión de la demanda de la clase media es un proceso en marcha, pero incipiente. 

 

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