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Informe N° 28 - Julio 2007

 

Panorama del mercado no residencial
Por Lic. Pablo A. Lara y la Lic. Evelin Dorsch de ESTRATECO Consultores

 

El segmento no residencial del mercado inmobiliario vuelve a mostrarse atractivo para los desarrolladores de emprendimientos. Desde la crisis, la oferta se mantuvo estancada, en tanto que la recuperación del nivel de actividad de la economía impulsó la ocupación de los espacios de oficinas e industriales. Recién en el último año, a partir de la recuperación de los precios de estos inmuebles y de la rentabilidad asociada a estas inversiones, retornó el atractivo y el movimiento. En los últimos meses comenzaron a volcarse al mercado espacios nuevos y el ritmo de expansión de la superficie disponible aumentará en 2008, a medida que se finalicen los proyectos en desarrollo. 

Los precios de alquiler y de venta de espacios comerciales fueron los más castigados por la crisis, ay que no sólo fueron los que más cayeron sino también los que más tardaron en recuperarse. Desde la segunda mitad de 2004 en adelante, este segmento del mercado comenzó a consolidar la recuperación, más allá de casos puntuales. 

En el caso de las oficinas clase A, el precio de alquiler registró en 2006 un incremento de 45% con relación al año anterior y en el primer trimestre de 2007 el incremento interanual llegó a 10%. Esto fue producto de la baja tasa de vacancia (3,8%, una de las menores en términos históricos), aunque es importante resaltar las diferencias que existen entre las distintas zonas de la Ciudad. 

 
 

En plaza Roma y en Catalinas se registraron los precios más altos de la Ciudad en el primer trimestre del año: US$ 35/m2. A pesar de lo cual, la primera se convirtió en la zona con mayor nivel de vacancia (superior a 17%), producto de la incorporación del edificio República (con 18.000 m2). En los casos de Microcentro y Puerto Madero, los precios alcanzaron los US$ 23 y US$ 30/m2, respectivamente. En el resto de la Ciudad, la vacancia no supera 2,5% y en Microcentro y Catalinas ya no hay espacios disponibles. De esta forma, el precio promedio alcanzó los US$ 27/m2. Esto repercute también en las renegociaciones de contratos próximos a vencer.


Todo esto dio impulso al mercado de inmuebles comerciales de la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires y del Conurbano (principalmente Vicente López y San Isidro), donde el alquiler alcanzó a US$ 23,5/m2 para los espacios clase A.


El proceso de recuperación-crecimiento del nivel de actividad del sector de la construcción hasta el año pasado estuvo impulsado básicamente por los desarrollos de edificios para vivienda privados y en menor medida por la inversión pública (en vivienda y obras viales). La elevada rentabilidad de los proyectos residenciales hizo que este segmento de obra absorbiera prácticamente la totalidad de los fondos que fluyeron al sector. En cambio, la oferta de oficinas e inmuebles comerciales se mantuvo prácticamente estancada. Recién a partir de 2006 la escasez de espacios y la correspondiente suba en los valores de los alquileres, dispararon la rentabilidad de estos inmuebles y los nuevos desarrollos. Esta tendencia ascendente esperamos que continúe en el mediano plazo.
 

 
 

Hasta mediados de 2008, momento en que se incorporará al mercado una significativa cantidad de metros actualmente en construcción (dos proyectos, uno en Diagonal Sur y otro en Puerto Madero,  llevarán la vacancia hasta 8%), se espera que los precios sigan aumentando. Al respecto, esperamos que el precio promedio traspase la barrera de los US$ 33 dólares por metro cuadrado antes de fin de año. Luego el incremento de la oferta debería estabilizar los valores e incluso corregir los de aquellos espacios sobrevaluados por la escasez.

La falta de nuevos espacios de oficinas de primera clase y la evolución de los precios señalada más arriba, impulsaron también el proceso de reciclaje. Actualmente existen desarrollos en curso por un total de 100.000 m2, que se volcarán al mercado en los próximos dos años.

 
 

La misma dinámica caracteriza a los mercados de locales comerciales, espacios industriales y logísticos, en las principales arterias comerciales y los principales polos y parques industriales.

 
 
 
En línea con la recuperación de la rentabilidad de la inversión en emprendimientos inmobiliarios no residenciales, cabe destacar el cambio que se está observando en la estructura de los permisos de construcción en la ciudad de Buenos Aires. La superficie autorizada para edificar inmuebles no residenciales comenzó a recuperar el terreno perdido durante la fase inicial de recuperación del sector. En los primeros cinco meses de 2007 la superficie autorizada de construcción privada para destinos no residenciales concentró 18% del total, poco más de 3 puntos por encima de la proporción registrada en igual período del año anterior. Si bien aún no se alcanzó el nivel de actividad previo a la crisis (entre 1993 y 2001 los destinos comerciales concentraron en promedio 34% de la superficie autorizada para construcción privada), gradualmente vuelve el foco al desarrollo de emprendimientos en este segmento.
 
 

Sintetizando, frente a la madurez del mercado residencial de alta gama, que se muestra en el progresivo deterioro de la rentabilidad (por estabilidad de precios y aumento de los costos), y al lento desarrollo del segmento medio, ya analizado en informes anteriores, los inmuebles comerciales ofrecen una alternativa con alto potencial a los inversores. Además, en este último caso, el fideicomiso y el leasing ofrecen formas de financiamiento atractivas para oferta y demanda.

Los precios muestran margen para seguir creciendo, pero también los costos van en ascenso. La cuestión de la escasez de espacios urbanos que reflejan tales comportamientos está generando el desarrollo de nuevos polos, especialmente en la zona norte del Gran Buenos Aires (Pilar, Vicente López y, en menor medida, San Isidro, son algunos ejemplos).


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